베이징 아파트 시장 5년 동향 (2020~2025)
| 최근에 제가 하노이 부동산 아파트시장을 조사하여 정리한 바가 있고 중국 베이징에 오랜기간 회사일로 근무를 한 적이 있습니다. 최근 부동산으로 인한 중국경제가 너무안 좋다고 하여 한번 조사를 해 보았습니다. 아파트 가격은 베이징 전체로 최근 몇 년 25% 하락하였고 왕징 등 인기지역과 고급아파트들은 10% 수준 하락한 듯 합니다. 서울 강남 느낌 드네요. 탄탄한 수요로 인해 조만간 완만하게 반등할 것으로 생각됩니다. 참고 하세요. |
1. 최근 5년간 베이징 아파트 가격 흐름
베이징 부동산 시장은 2020년부터 2021년까지 비교적 상승세를 보이다가, 2022년 이후로는 둔화 및 하락 국면을 맞았습니다.
코로나 영향이 있었던 2020년에도 베이징 주택 가격은 전년 대비 약 6% 상승했고, 2021년에는 8% 가까이 오르는 등 꾸준한 상승세를 유지했습니다.
그러나 정부의 부동산 규제 강화와 개발업체 부채 문제 등이 불거지면서 2022년 상승폭은 2~3% 수준으로 크게 줄었고, 2023년에는 약 1% 내외의 하락으로 전환했습니다.
이러한 흐름은 2024년 들어 하락 폭이 더 커지는 결과로 이어져, 2024년 베이징 주택 가격은 전년 대비 약 3% 안팎의 하락을 기록했습니다.
베이징 아파트 매매 시세(특히 중고주택 기준)는 2017년 고점 이후 정체되다가, 최근 5년 사이에 눈에 띄는 등락을 반복했습니다.
한때 2021년경 베이징 평균 아파트 가격이 **6만5천995위안/㎡**까지 올랐으나, 2024년 말에는 약 4만9천013위안/㎡ 수준으로 떨어져 **약 25%**의 가격 조정을 겪었습니다.
실제로 2019년 말 베이징 시내 아파트 평균 가격이 약 **5만8천 위안/㎡**였는데, 2024년 말에는 **4만4천512위안/㎡**로 하락하여 5년 전보다 낮은 수준을 보였습니다.
이는 코로나 기간과 그 이후 정부 정책, 경제 상황 등이 복합적으로 작용한 결과로 풀이됩니다.
2. 차오양구와 왕징 지역의 가격 추이와 특성
베이징 **차오양구(朝阳区)**는 시내 동쪽의 광범위한 지역으로, 도심권부터 5환 이내 외곽까지 포함하는 큰 구입니다.
차오양구에는 **CBD(중앙업무지구)**와 대사관 밀집지, 국제학교, 쇼핑몰 등 개발이 잘 된 지역이 많아 전통적으로 외국인과 중산층 거주가 활발한 지역입니다.
이러한 입지로 차오양구 주택 평균 가격은 베이징시 전체 평균보다 높게 형성되어 왔습니다.
한편 **왕징(望京)**은 차오양구 북동부에 위치한 대단지 주거지로, IT기업 본사와 한국 교민 사회로 유명한 지역입니다.
왕징은 시 중심에서 약간 떨어져 있지만 제2 CBD 개발 계획, 공항 및 순이 신도시와의 접근성 등의 장점으로 최근 수년간 꾸준히 부각되어 왔습니다. 주변에 한국 식료품점과 음식점이 밀집하고 베이징 한국국제학교도 위치하여 한국인 수요가 특히 높은 지역입니다.
차오양구와 왕징 지역의 평균 아파트 가격 추이를 살펴보면, 두 지역 모두 2021년경까지는 비교적 안정적이거나 소폭 상승하였으나 2022년 이후 하락 압력을 받았습니다.
2023~2024년에는 베이징 전반적인 부동산 경기 침체 영향으로 하락세가 두드러졌습니다.
2025년 3월 기준 차오양구의 중고 아파트 평균 매매가는 약 6만6천399위안/㎡로 전년 대비 10.4% 하락했으며, 신축 분양 평균가는 약 9만2천771위안/㎡로 오히려 전년 대비 2%가량 상승한 수준입니다.
반면 왕징 지역 중고 아파트는 평균 7만1천583위안/㎡ 수준으로 1년 전에 비해 약 8.7% 하락하여 차오양구 평균보다 높은 가격대를 형성하고 있습니다. 이는 왕징이 차오양구 내에서도 주거 선호도가 높은 인기 지역임을 보여줍니다. 참고로 같은 시기 베이징 도심 최고가 지역인 시청/둥청구는 평균 9만~12만 위안/㎡, 기술기업이 몰린 하이뎬구는 약 9만1천755위안/㎡ 수준으로 집계되어 차오양구와 대비됩니다.
차오양구 vs. 왕징: 평균 아파트 매매가 및 분양가 비교 (2025년 초 기준).
주황색 막대가 해당 지역의 일반 매매 중고 아파트 평균가, 빨간색 막대가 신축 분양 평균가를 나타낸다. (단위: 천 위안/㎡)
위 그래프에서도 볼 수 있듯이, 차오양구 신축 분양가(약 9.3만 위안/㎡)는 중고 주택 매매가(약 6.6만 위안/㎡)보다 높게 형성되어 있습니다.
이는 베이징시가 신축 분양가 상한을 관리함에도 불구하고, 입지나 상품성이 뛰어난 고급 신축 단지가 많은 차오양구의 특성이 반영된 것입니다.
한편 왕징 역시 신축 분양가(약 8.8만 위안/㎡)가 중고가(약 7.2만 위안/㎡)보다 높지만, 차오양구 평균에 비해서는 분양가 상승률이 크지 않고 격차도 상대적으로 적은 편입니다.
왕징 일대는 대단지 위주의 주거지역으로, 기존 아파트 단지들의 연식이 그리 오래되지 않았고 생활 인프라가 이미 충분히 갖춰져 있어 신축 단지가치와 기존 주택가치 차이가 크지 않은 것으로 분석됩니다.
3. 2024~2025년 분양된 주요 단지 사례
최근 1~2년 사이 베이징에는 고급 신규 분양 단지들이 속속 공급되었으며, 차오양구 특히 왕징권역에도 눈에 띄는 프로젝트들이 분양되었습니다.
예컨대 2024년 분양한 *‘수카이 진마오 왕징위에’(首开金茂望京樾)*는 차오양구 라이광잉 지역에 위치한 단지로, 평균 분양가가 ㎡당 약 8만5천위안에 달하는 고급 아파트입니다. 이 단지는 102㎡ 3베이룸부터 155㎡ 4베이룸까지 중대형 평형대로 구성되었고, 스마트 환기·청정 등 12가지 주거 기술 시스템을 도입해 쾌적한 실내환경을 구현한 것이 특징입니다. 주변에 온귀허(温榆河) 공원과 여러 도시공원이 인접하여 쾌적성이 높고, 국제학교와 상업시설이 가까워 중산층 실수요자의 관심을 받았습니다.
또 다른 사례로 **‘왕징 궈위푸’(望京国誉府)**를 들 수 있습니다. 이 단지는 차오양구 왕징-라이광잉 일대에 위치한 70년 소유권 고급 아파트 단지로, 180~200㎡대의 대형 4베이룸 위주 구성으로 공급되었습니다. 분양가는 정확히 공개되기 전에 대부분 물량이 소진될 정도로 인기였는데, 해당 지역 평균 시세가 ㎡당 약 8만7천742위안 수준인 점을 감안하면 고가임에도 수요가 있었던 것으로 평가됩니다. 왕징 궈위푸는 낮은 용적률 설계, 남향 위주 배치, 팬트리 및 복도식 엘리베이터 홀 등의 설계로 쾌적성과 프라이버시를 강조했습니다. 이처럼 왕징 지역 신축 단지들은 **800만원〜1,000만원대(위안)**의 높은 총가격대에도 불구하고, 입지와 학군, 브랜드에 힘입어 수요자의 관심을 받고 있습니다.
.
그 밖에 왕징 인근으로는 ‘진위 왕징윈상’(金隅·望京云尚), ‘허광위efu’(和光悦府) 등 ㎡당 8~9만 위안대 신규 분양 단지들이 2024년에 잇따라 선보였습니다.
이들 단지는 대부분 120㎡ 이상 대형 위주 평형으로 구성되어 있으며, 일부는 정원 테라스가 딸린 펜트하우스나 커뮤니티 피트니스 센터 등을 갖추어 고급 수요층을 겨냥했습니다.
베이징시는 분양가 규제를 통해 가격 안정을 도모하고 있으나, 차오양구 인기 지역의 신규 아파트는 제한가에도 불구하고 인근 기존 시세보다 높은 가격에 책정되는 경향이 있습니다.
이는 분양단지의 브랜드 파워와 상품 경쟁력이 가격에 반영된 것으로 볼 수 있습니다.
4. 외국인 및 한국인 거주 선호 지역과 요인
베이징에는 약 10만 명에 달하는 한국인을 포함해 많은 외국인 거주자가 있으며, 이들이 선호하는 주거지역에는 뚜렷한 경향이 있습니다.
**왕징(望京)**은 그 중에서도 한국인들이 가장 많이 모여 사는 지역으로 꼽힙니다. 실제로 왕징은 **베이징 내 ‘코리아타운’**으로 불릴 만큼 한국 식당, 한인마트, 한국기업 사무실이 밀집해 있고, 앞서 언급한 대로 베이징한국국제학교가 위치해 자녀 교육을 위한 한국인들의 선호도가 높습니다.
왕징은 시내 중심부는 아니지만, 공항과 외곽 순이(顺义) 지역의 국제학교들에 가까워 장기 거주하는 외국인 가족에게도 인기가 있습니다.
한국교민 사회의 형성과 편의시설 덕분에, 베이징에 처음 오는 한국인들도 왕징을 거주지로 택하면 비교적 쉽게 현지 생활에 적응할 수 있는 장점이 있습니다.
차오양구 내 다른 인기 지역으로는 **싼리툰(Sanlitun)**과 량마차오(亮马桥) 일대를 들 수 있습니다. 싼리툰은 대사관 거리와 인접한 국제적 상업지구로, 외국계 회사 직원들과 젊은 전문직 외국인들이 많이 거주합니다.
트렌디한 바(bar)와 레스토랑, 쇼핑몰이 밀집해 외국인 커뮤니티가 형성되어 있고, 고급 서비스 아파트와 주상복합 단지가 많습니다. 량마차오는 한국대사관을 비롯한 여러 대사관이 위치한 지역으로, 한인 직장인들이 선호하는 고급 주택단지가 있습니다.
이처럼 차오양구는 베이징 내 외국인 거주자의 상당수가 모여사는 구로서, 시내 동부 2환에서 5환 사이 광범위한 지역에 걸쳐 다양한 주거 옵션을 제공합니다.
차오양구 내에서도 CBD 근처나 싼리툰 같은 도심 지역에는 현대식 아파트가 밀집해 젊은 층, 순이 등 5환 밖 교외지역에는 빌라 단지와 국제학교가 있어 가족 단위 외국인이 거주하는 등 분포에 차이가 있습니다.
한편, 한국인을 비롯한 외국인 유학생들의 경우 해딩취(海淀区) 우다오코우(五道口) 지역도 많이 거주하지만, 이곳은 대학가에 가까운 곳으로 조금 특별한 지역입니다.
전반적으로 베이징의 외국인 거주 선호지는 직장과 학교가 가까운 동부 차오양구와 교외 순이구, 그리고 일부 대학가로 요약되며, 이는 통근 편의와 국제적인 생활환경(외국 음식점·마트, 영어 가능한 커뮤니티 등)을 중요시하는 수요 때문입니다.
5. 베이징 아파트 시장의 공급·수요 현황과 향후 전망
베이징 부동산 시장은 엄격한 구매 제한 정책(예: 현지 취득세 조건, 주택담보 대출 제한 등)으로 투기 수요가 억제되어 왔지만, 동시에 핵심 지역 주택 공급 제한으로 수급 불균형이 누적되어 왔습니다.
최근 몇 년 간 중앙정부의 부동산 디레버리징 정책으로 대형 개발사의 유동성 위기가 촉발되고, 이에 따라 신규 주택 공급이 위축되는 모습도 나타났습니다.
예를 들어 2024년 베이징의 토지 매출이 감소하고 신규 착공 면적이 전년 대비 -23% 급감하는 등, 공급 축소 조짐이 보고되었습니다.
반면 수요 측면에서는 경제 불확실성과 인구 구조 변화(저출산·고령화)로 인해 실수요 증가세가 예전만 못한 상황입니다.
베이징은 1선 도시로 기본 수요층이 탄탄하지만, 전국적인 부동산 경기 침체와 매수 심리 위축으로 거래량이 감소하고 미분양 재고가 일부 누적되는 등 어려움이 있습니다.
이러한 가운데 중국 당국은 2023년 하반기부터 부동산 부양을 위한 정책을 잇달아 내놓았습니다.
베이징시도 주택담보대출 금리 인하, 1주택자 대출 우대 혜택, 일부 지역의 거주 요건 완화 등의 미시적 조정을 도입하여 수요 촉진을 도모하고 있습니다.
2025년 중앙정부 업무보고에서도 부동산 시장 안정을 최우선 과제로 언급하며, 도시별로 규제를 완화하는 등 **‘맞춤형 부양책’**을 추진 중입니다.
전문가들은 이 같은 정책 지원이 베이징 등 1선 도시를 중심으로 주택시장 연착륙을 이끌 것으로 기대하고 있습니다. 실제로 2025년 들어 베이징, 상하이 등 대도시의 신규 주택 판매 면적이 전년 대비 16% 증가하는 등 거래가 회복세를 보이고 있어 시장 심리가 다소 개선되고 있습니다.
향후 전망에 대해 대체로 2025년을 저점으로 시장이 안정화 국면에 들어갈 것이라는 견해가 우세합니다.
ING은행 등의 분석에 따르면 “주택 가격이 2025년에 바닥을 찾은 후 V자형보다는 L자형 완만한 회복을 보일 가능성이 높다”는 전망이 나오고 있습니다.
즉 급반등보다는 당분간 낮은 수준에서 안정 또는 소폭 상승하는 흐름을 예상한 것입니다. 부동산 서비스 업체의 한 애널리스트는 회복 시점에 대해 “넓게 보면 경기 전반의 안정과 고용 및 소득에 대한 신뢰 회복이 선행되어야 주택 구매가 다시 활발해질 것”이라며, 거시경제 여건이 중요함을 강조했습니다.
다만 베이징의 경우 공급이 제한적인 도심 주택에 대한 수요는 꾸준히 존재하기 때문에, 실수요층이 선호하는 지역부터 거래가 살아나고 가격도 반등할 가능성이 있습니다.
실제로 일부 전문가들은 1선 도시인 베이징이 중국 부동산 시장 회복을 견인할 것으로 기대하고 있으며, 정부 정책 지원 하에 향후 완만한 상승세로 전환될 수 있다는 낙관적 분석도 제시되고 있습니다.
참고: 부동산 시장은 지역별 편차가 큰 만큼, 차오양구나 왕징처럼 입지 여건이 양호한 지역은 상대적으로 안정적인 수요가 유지되고 있습니다.
반면 개발이 과잉된 외곽이나 신규 공급이 많은 지역은 가격 조정기에도 재고 소진이 더디게 진행될 수 있습니다.
따라서 베이징 아파트 시장을 전망할 때는 지역별 수급 상황을 함께 고려해야 합니다.
전체적으로는 정부의 시장 부양 의지와 1선 도시의 탄탄한 기반을 감안할 때, 향후 베이징 아파트 가격은 급락보다는 서서히 안정되고 일부 인기 지역을 중심으로 완만한 회복세를 보일 것으로 예상됩니다.
- 끝 –
-
- #베이징아파트
- #중국부동산
- #베이징부동산
- #차오양구아파트
- #왕징아파트
- #베이징생활
- #중국아파트가격
- #중국아파트분양
- #베이징분양정보
- #중국부동산시장
- #베이징거주정보
- #한국인왕징
- #베이징투자정보
- #중국부동산동향
- #베이징주택시장
- #중국부동산전망
- #베이징중고아파트
- #차오양왕징투자
- #중국경제와부동산
- #1선도시부동산