오늘은 중국 베이징, 베트남 하노이에 이어 캄보디아 프놈펜의 아파트 시장에 대해 정리해 봅니다.
캄보디아 프놈펜 아파트·콘도 시장 동향 및 전망 (2020~2025)
1. 최근 5년간 가격 추이 및 매매 동향
지난 5년간 캄보디아 프놈펜의 아파트·콘도 가격은 전반적으로 하락세를 보였습니다. 2020년부터 2022년까지는 코로나19 여파와 공급 과잉으로 가격이 연속 하락했는데, 2020년에 -6%대, 2021년에 -8%대, 2022년에도 -5% 수준의 가격 하락률을 기록했습니다. 특히 외국인 투자자의 이탈로 거래가 급감하면서, 2020년 이후 신규 분양 콘도의 판매율은 10% 미만으로 떨어졌습니다. 2022년에는 신규 분양된 콘도 물량의 판매율이 약 5%에 불과할 정도로 침체가 극심했습니다. 이는 팬데믹 기간 동안 중국 등 해외 바이어의 수요 급감과 대규모 미분양 물량이 겹친 결과로 분석됩니다.
2023년에 들어 경제활동 재개와 일부 해외 수요 회복으로 콘도 가격이 근소하게 반등(+3.9%)하며 시장이 잠깐 활기를 되찾았습니다. 그러나 2024년에는 다시 -2%가량 가격이 하락하여 회복세가 이어지지는 못했습니다. 이는 고급 부문의 공급 과잉이 해소되지 않은 가운데 투자 심리가 여전히 보수적이었기 때문입니다. 다만 개발업체들이 공급을 조절하여 2024년 상반기 신규 공급이 약 2,200유닛에 그치는 등 시장 안정에 노력하면서, 미분양 리스크는 점차 완화되는 추세입니다. 전반적으로 최근 몇 년간 프놈펜 부동산 시장은 거래 부진 속 가격 조정기를 거쳤으며, 2023년 일시 회복 후 2024년에 소폭 하락한 모습입니다.
2. 외국인 부동산 소유 및 투자 관련 규제
캄보디아는 외국인 투자자에 대한 부동산 소유 규제가 비교적 유연한 편입니다. 2010년 제정된 외국인 부동산 소유법에 따라, 외국인은 토지를 제외한 아파트·콘도미니엄 유닛을 직접 소유할 수 있습니다. 다만 건물 1층(지상층)과 토지 소유는 금지되며, 대신 2층 이상의 콘도 유닛에 한해 전체 건물의 70%까지 외국인 지분 소유가 가능합니다. 이는 한 건물 내 유닛의 최대 70%까지 외국인 소유를 허용하여 현지인 몫을 30% 이상 남겨두는 규정입니다.
실무적으로 외국인이 콘도를 구매하면 개별 유닛에 대한 Strata Title(구분소유권)을 발급받아 자신의 명의로 등기할 수 있습니다. 토지나 빌라와 같은 단독주택의 경우 외국인 직접 소유는 불가능하지만, 최대 50년 장기임대(리스) 또는 현지 법인(외국인 지분 최대 49%)을 통한 간접 보유 등의 방식으로 투자하는 사례도 있습니다. 이처럼 캄보디아는 외국인의 콘도 분양권 취득을 허용하고 있어, 동남아 국가 중에서도 외국인 부동산 투자 문턱이 낮은 편에 속합니다. 규제 측면에서는 비교적 개방적이지만, 현지 법제와 절차 준수를 위해 전문 로펌 및 에이전트를 통한 투자가 권장됩니다.
3. 지역별 인기 투자 지역 및 주요 프로젝트
프놈펜 내에서도 지역별로 부동산 투자 선호도가 뚜렷합니다. 중심부 고급 주거지는 물론, 최근에는 신흥 개발지구에도 투자 관심이 확대되고 있습니다. 주요 인기 투자 지역과 대표 프로젝트 사례는 다음과 같습니다:
- 시티센터 & BKK1 (Chamkarmon 구): 프놈펜 도심 참카르몬(Chamkarmon) 구의 보응깽깡1(BKK1) 지역은 전통적인 고급 주거지로, 외국인과 상류층 수요가 높은 핵심 투자지입니다. 이 지역은 Aeon 몰, 나가월드 카지노 및 대사관들이 위치해 생활 인프라가 우수하고 임대수요가 탄탄합니다.
- 뚤꼭(Toul Kork): 도심 북서쪽의 뚤꼭 지역은 한인타운과 Camko City 개발로 유명하며, 중산층 교민과 현지인의 주거 선호 지역입니다. 시내에 비해 비교적 넓은 면적의 개발이 가능하여 중급 콘도와 주택단지(보레이)가 혼재하는 지역입니다.
- 센속(Sen Sok): 도심 북측의 센속 지역은 2018년 개장한 이온몰 2(Aeon Mall Sen Sok) 등으로 빠르게 성장한 신도시입니다. 대형 주택단지와 함께 레지던스형 콘도가 늘어나는 추세로, 현지 중산층을 겨냥한 미드엔드(mid-range) 콘도 개발이 활발합니다. 최근 분양된 Gold Class 센속 레지던스(한국 윤SK건설 개발)처럼 한국 자본 참여 프로젝트도 등장했으며, 상대적으로 저렴한 토지로 인해 투자 진입비용이 낮아 신규 투자지로 각광받고 있습니다.
- 추로이창바(Chroy Changvar): 시내 동쪽, 메콩강 건너편의 추로이창바르 지역은 정부의 위성도시 개발계획(OCIC)으로 주목받는 신흥 투자처입니다. The Peninsula Private Residences, 코히 펜트하우스 등 외국인 투자 유치를 위한 고급 콘도 프로젝트들이 속속 들어서고 있습니다. 향후 이 지역은 새로운 부촌으로 부상할 가능성이 높습니다.
- 남부 신개발지 (Mean Chey 등): 프놈펜 도심 남쪽의 미엔찌(Mean Chey) 및 체바암포브(Chbar Ampov) 일대는 최근 대규모 인프라 투자로 각광받는 지역입니다. 남부 지역은 토지가격이 상대적으로 저렴하고 인프라 확충이 활발하여 중장기 투자 유망지로 손꼽힙니다.
이처럼 프놈펜은 전통적인 도심 고급지부터 신흥 외곽 개발지까지 다양한 투자 지역이 존재합니다. 투자자는 목적에 따라 고급 vs 중급, 도심 vs 교외를 선택할 수 있으며, 주요 프로젝트의 분양 현황과 임대수요를 면밀히 검토하는 것이 중요합니다.
4. 평균 임대 수익률 및 공실률 현황
프놈펜의 임대 수익률은 아시아 최고 수준으로 평가받고 있습니다. 2024년 현재 평균 콘도 임대수익률은 약 6~7% 선으로, 글로벌 기준으로도 매우 매력적입니다. 실제 2025년 1분기 조사에서 프놈펜 아파트의 평균 Gross 임대수익률은 6.96%로 집계되어 자카르타에 이어 아시아 2위권을 기록했습니다. 저렴한 매입가 대비 안정적인 임대료 수입이 가능하다는 의미입니다.
특히 중급 콘도(mid-range)의 경우 약 6% 내외의 견조한 임대수익률을 올릴 수 있어 투자자들에게 인기가 높습니다. 반면 고급 럭셔리 콘도는 공급과잉으로 임대료 대비 분양가가 높아 임대수익률이 3~4%대에 불과한 사례도 있습니다. 따라서 무작정 고가의 신규 콘도보다는 임대수요가 탄탄한 중간가격대의 실거주형 콘도에 투자하는 전략이 수익률 측면에서 유리합니다.
임대 시장 측면에서 임차 수요는 팬데믹 충격 이후 현지인을 중심으로 회복세입니다. 프놈펜에는 약 15만 명의 외국인 거주자(교사·NGO·기업 주재원 등)가 있고, 이들 대부분은 임대를 선택하기 때문에 기본 임대수요를 형성합니다. 그러나 20202021년 코로나로 외국인들이 대거 떠나면서 임대 공실률이 한때 30~50%까지 치솟는 위기가 있었습니다.
다행히 최근 2년간 현지인의 도심 아파트 임차 수요 증가와 함께 임대료 인하 등의 대응으로 공실률이 빠르게 개선되었습니다. 2024년에는 프놈펜 주택 공실률이 약 8% 수준까지 떨어져 팬데믹 이전보다도 안정적인 수준을 보였습니다. 공실률이 낮아졌다는 것은 새로 지어진 콘도 대부분이 임차인을 구하고 있다는 뜻으로, 그만큼 주거 수요가 뒷받침되고 있음을 나타냅니다. 다만 고급 콘도나 서비스드 아파트는 여전히 공실이 남아있어 2025년 1분기 고급형 서비스드 아파트 점유율이 58%까지 하락하기도 했습니다.
임대료 수준은 일반 원베드룸의 경우 월 $500~600 선이고, 중급 투베드룸은 $8001,000, 고급 쓰리베드룸은 $1,500 이상으로 형성되어 있습니다. 임대료는 코로나 이후 다소 하향 조정되어 세입자를 유치했지만 2024년 들어 카테고리별로 소폭 반등하는 추세입니다.
요약하면, 프놈펜의 임대시장은 높은 임대수익률과 점차 안정화되는 공실률이 특징입니다. 공급 과잉이 심했던 기간을 지나 현지 실수요와 경제성장에 힘입어 서서히 균형을 찾아가는 상황입니다. 투자자는 입지와 가격대에 따른 임대수익률 격차에 유의해야 하며, 임차 수요가 꾸준한 중산층 대상 물건을 선택하는 것이 안정적인 수익을 얻는 전략이 될 것입니다.
5. 2025년 이후 투자 전망 및 개발 호재
향후 프놈펜 부동산 시장은 단기적인 조정 국면을 거쳐 중기적으로는 완만한 회복세를 보일 전망입니다. 2023~2024년 동안 이어진 공급 조절과 가격 조정으로, 과잉 재고가 점차 흡수되고 있기 때문입니다. 개발업체들도 분양가 인하, 금융조건 완화 등 판매 촉진책을 도입하면서 2025년에는 거래가 서서히 늘어날 가능성이 있습니다.
특히 중국 등 해외 투자자의 복귀가 기대 요소인데, 캄보디아가 국경을 완전히 개방하고 정치적으로 안정적인 모습을 보이면서 주변국 투자수요가 돌아올 조짐입니다. 2023년 총선을 통해 정권이 세습 교체(훈센 총리→훈 마넷 총리)되었으나 정책 연속성과 친기업 기조가 유지되고 있어 정치 리스크는 낮다는 평가입니다.
정부는 계속해서 외국인 투자 유치와 건설경기 부양에 우호적인 정책을 펴고 있으며, 이는 부동산 시장의 저변을 지지하는 요소입니다. IMF 등은 캄보디아 GDP 성장률이 2024년 5.8%, 2025년에도 6% 내외로 견조한 경제성장을 예측하고 있어, 내수 주택수요와 투자심리 개선에 긍정적으로 작용할 전망입니다.
무엇보다 각종 개발 호재(인프라·도시개발)가 프놈펜 부동산의 중장기 가치에 청신호로 작용하고 있습니다:
- 신공항 개항: 프놈펜 남쪽에 건설 중인 **테초 국제공항(Techo Intl Airport)**이 1단계 공정률 95%로 막바지 공사 중이며 2025년 말 개항을 목표로 하고 있습니다
- 교통 인프라 확충: 2022년 개통된 프놈펜-시하누크빌 고속도로에 이어, 프놈펜-바벳(베트남 국경) 고속도로와 프놈펜-시엠립 간 고속도로도 계획 또는 착공 단계에 있습니다.
- 도시 개발 및 신규 프로젝트: 프놈펜 시내 곳곳에서 도시 개발 사업이 추진되고 있습니다. 도심 중앙 **보응깽깡 호수 메꾸기 개발(PPCC)**는 상업·주거 복합 신도시로 탈바꿈 중이며, 초고층 랜드마크 빌딩과 쇼핑몰이 계획되어 있습니다. 남부 ING City 개발구역에는 **스포츠 경기장(모로드크 테초 국립경기장)**과 함께 향후 대규모 상업지구가 조성될 예정입니다. 코 노리아 섬 신도시는 **다리 개통(2023)**을 계기로 본격 개발이 시작되어 고급 주거타운으로 성장 중입니다. 이밖에 한인투자 대상으로 관심받는 위성신도시(떡꼬 지역의 Camko City 2차 개발 등)도 논의되고 있습니다. 또한 Aeon Mall 3(2023년 말 개장), NagaWorld 3(카지노 확장) 등 대형 상업시설도 속속 들어서 부동산 임대수익 및 자본가치 상승에 기여할 전망입니다.
이러한 인프라 개선과 도시 확장 흐름은 프놈펜 부동산 시장의 펀더멘탈을 강화해 줄 요소입니다. 다만 단기적으로는 글로벌 경기 불확실성과 일부 국가의 대캄보디아 원조 중단, 미중 갈등에 따른 투자심리 위축 등의 외부 리스크도 상존합니다. 미국의 금리 인상 기조가 투자 자금 조달 비용을 높이고 있기도 합니다.
따라서 2025년까지는 신중한 관망세가 이어질 수 있으나, 중장기적으로는 경제성장과 개발호재에 힘입어 완만한 상승 사이클로 전환될 가능성이 높습니다.
전반적인 **시장 전망은 ‘조심스러운 낙관’**으로 요약할 수 있으며, 인프라 완공 시점에 맞춰 부동산 가치 상승이 본격화될 것이라는 기대가 있습니다.
6. 종합평가
以上을 종합하면, 캄보디아 프놈펜의 아파트·콘도 시장은 최근 몇 년간 공급과잉 조정기를 거쳐 서서히 정상화 단계에 진입하고 있습니다. 높은 임대수익률과 개발호재를 갖추고 있어 한국인 투자자에게 여전히 매력적인 신흥시장으로 평가되지만, 단기적 변동성이 존재하므로 입지와 상품을 선별한 전략적 접근이 요구됩니다.
향후 인프라 완공과 경제성장에 따른 수요 증대로 중장기 투자 가치가 상승할 것으로 기대되며, 현지 제도와 시장 상황을 면밀히 파악하여 투자를 진행하는 것이 바람직합니다.
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김일권 여행작가 / 중국어 관광통역안내사
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