베트남 하노이 vs 캄보디아 프놈펜 아파트 시장 비교 분석

 

베트남 하노이 vs 캄보디아 프놈펜 아파트 시장 비교 분석

 

 

투자자의 관점에서 베트남 하노이와 캄보디아 프놈펜의 아파트 시장을 최근 5년간 추이를 중심으로 비교해보겠습니다. 가격 상승률, 임대료 및 임대수익률, 외국인 투자자 동향, 향후 전망과 개발 호재를 항목별로 살펴보고 마지막에 핵심 지표를 표로 정리합니다. 두 지역은 장단점이 분명해 보이네요.

 

캄보디아 프놈펜 아파트

최근 5년간 아파트 매매가격 상승률 비교

 

• 하노이: 지난 5년간 하노이 아파트 가격은 가파른 상승세를 보였습니다. 베트남 전체 주택가격이 최근 5년간 59% 상승할 정도로 시장이 뜨거웠으며​, 특히 하노이는 2022년 초부터 2024년까지 불과 3년도 안 되어 가격이 두 배 이상 뛰었습니다. 코로나 초기 잠시 주춤했으나, 전반적으로 2020년부터 2024년까지 누적 40~50% 이상의 가격 상승을 보인 것으로 추정됩니다.

 

• 프놈펜: 프놈펜의 아파트(콘도미니엄) 시장은 정반대 흐름을 보였습니다. 2019년 공급과잉으로 이미 냉각되던 시장에 2020년 코로나까지 겹치며 가격이 하락세로 전환되었습니다. 2020년에 약 –6%, 2021년 –8%, 2022년 –5%로 3년 연속 떨어진 뒤 2023년에 일시 소폭 회복했으나, 2024년에 다시 –2% 가량 하락하였습니다.
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최근 5년(2020~2024)간 누적하면 약 15~20% 정도 가격이 하락한 셈입니다. 전반적으로 공급과잉과 팬데믹의 충격으로 하노이에 비해 가격 상승 여력이 크게 약했다고 볼 수 있습니다.

 

 

최근 5년간 임대료 상승률 및 임대수익률 비교

 

• 하노이 임대시장: 임대료 상승세는 매매가격만큼 높지 않았으며, 그 결과 임대수익률(임대소득/매매가격)은 낮은 수준입니다. 베트남은 지난 몇년간 집값이 크게 오른 탓에 평균 임대수익률이 4% 정도로 하락했는데, 하노이 아파트의 평균 임대수익률도 약 3~4% 수준에 그치고 있습니다. 이는 주변 신흥국 대비 낮은 편입니다. 실제로 2024년 하노이 고급 임대아파트의 임대료는 전년 대비 –4% 하락하는 등 코로나 이후 임대료가 정체 또는 약세를 보였습니다. 임대 수요가 크게 늘지 못하면서 지난 5년간 임대료 상승률은 미미하거나 일부 세그먼트에서는 오히려 감소하여, 투자자 입장에선 임대 소득보다는 자본차익 기대가 큰 시장입니다.

 

• 프놈펜 임대시장: 임대수익률 측면에서는 프놈펜이 하노이를 크게 앞섭니다. 캄보디아는 전통적으로 높은 임대수익률을 제공하는 시장으로, 2025년 1분기 기준 전국 아파트 평균 **Gross 임대수익률이 7.4%**에 달합니다. 프놈펜 시내 아파트만 보더라도 **평균 약 7% 내외(범위 58.5%)**의 수익률을 올리고 있어, 아시아에서도 손꼽히는 높은 임대수익률을 보여줍니다. 이는 달리 말하면 임대료 대비 매매가격이 저렴하다는 뜻입니다. 코로나 시기에 외국인 임차인이 떠나면서 한때 공실률이 30~50%까지 치솟고 임대료가 크게 떨어졌으나, 최근 2년간 임대 수요가 서서히 회복되면서 대부분 등급의 아파트 임대료가 소폭씩 상승 전환했습니다. 현재 프놈펜 시내 평균 월세는 원룸 약 $550, 투베드룸 $1,000 수준으로 보고되고 있습니다. 요약하면 프놈펜은 임대소득 측면에서는 유리하지만, 과거 임대료도 다소 변동성이 있었던 만큼 안정성은 고려해야 합니다.

 

외국인 투자자 관심도와 투자 흐름 비교

 

• 하노이 (베트남) 외국인 투자 동향: 베트남은 2015년 주택법 개정으로 외국인들의 부동산 구매가 허용되면서 글로벌 자본의 관심을 끌었습니다​. 외국인도 아파트 등 주택을 소유할 수 있으나, 개인은 **30년간 소유권(연장 가능)**만 인정되며 한 건물 내 외국인 비중 30% 제한 등의 규제가 있습니다. 이러한 제한적 제도와 복잡한 절차 때문에 잠재 해외 투자자들이 여전히 진입을 망설이는 측면이 있고, 실제 거래에서 외국인이 차지하는 비율은 아직 낮은 편입니다. 그럼에도 불구하고 한국, 싱가포르, 일본 등지의 개발사들이 하노이 부동산 개발에 적극 참여하고 있고, 일부 고급 아파트에는 해외 개인투자자(예: 한국 교민, 중국인 등)도 유입되어 있습니다. 하노이는 행정수도이자 안정적인 시장인 만큼 국내 부유층 수요가 강력하고, 외국인들은 직접 매수보다는 현지 디벨로퍼와의 합작, 개발 프로젝트 투자 형태로 많이 참여하고 있습니다.

 

• 프놈펜 (캄보디아) 외국인 투자 동향: 캄보디아는 외국인에게 훨씬 개방적인 부동산 시장입니다. 2010년 법 개정으로 외국인이 토지만 제외하면 콘도미니엄 등의 개별 유닛을 자유롭게 (영구 소유권 형태로) 구매할 수 있게 되었고, 한 건물의 최대 70%까지 외국인 소유를 허용합니다. 이로 인해 중국, 홍콩, 말레이시아, 싱가포르 등 아시아 투자자들이 대거 프놈펜 콘도 시장에 뛰어들었습니다. 2015~2019년 호황기에는 수도 프놈펜 신규 분양의 상당 부분을 중국인 투자자가 흡수했으며, **중국은 캄보디아 전체 FDI의 약 50%**를 차지할 만큼 투자 흐름을 주도하고 있습니다(2022년 기준). 팬데믹으로 일부 외국 자본이 빠져나가고 신규 프로젝트가 지연되면서 최근 몇 년간 외국인 수요가 주춤했으나, 달러화 기반 자산인 점과 높은 임대수익률 매력으로 여전히 해외 투자자의 관심은 지속되고 있습니다. 프놈펜에는 약 15만 명의 외국인 거주자가 있으며 이들이 대부분 임차 수요를 형성하는 등, 외국인 친화적 환경이 조성되어 있습니다.

 

향후 2~5년 내 시장 전망 및 개발 호재 비교

 

• 하노이 전망 및 호재: 향후 수년간 하노이 부동산 시장에 대한 전망은 대체로 긍정적입니다. 탄탄한 경제성장과 함께 2024년에 통과된 토지법·주택법 등의 법제 개선으로 시장 투명성이 향상되어 투자자 신뢰를 높이고 있습니다. 정부는 금리 인하 및 금융 지원정책을 통해 부동산 경기 부양의지를 보이고 있으며, 지하철 개통(혼카이-깟린 노선 운영 중)과 2호선 등 추가 지하철 건설, 신공항 및 고속도로 건설 등 대형 인프라 개발이 진행되고 있어 중장기적으로 부동산 가치 상승에 긍정적입니다. 2025년에도 신규 아파트 공급이 증가함에도 불구하고 수요가 뒷받침되어 가격이 완만한 상승세를 이어갈 것으로 전망됩니다. 실제로 CBRE는 2025년 하노이 1차 분양시장 가격이 6~8% 추가 상승할 것으로 예상했고, 다른 전문가들도 2025년 하노이 아파트 평균 분양가가 2022년 초 대비 75% 이상 오른 수준에 도달할 것이라 전망합니다​. 요약하면, 하노이는 당분간 안정적인 수요와 정부 지원 아래 견조한 성장세를 보일 것이란 전망이 우세합니다.

 

• 프놈펜 전망 및 호재: 프놈펜 아파트 시장은 단기적으로 관망세가 이어질 가능성이 높습니다. 2025년 현재도 과잉 공급 물량의 소화와 건설투자 회복이 더딘 탓에 시장이 다소 침체된 상태를 벗어나지 못할 것으로 보입니다. 특히 고급 콘도 부문에서 미분양 재고가 남아있어 가격 상승에 제약 요인입니다. 다만 중기적으로는 회복 및 성장 여력을 주목할 만합니다. 캄보디아 경제성장률이 향후 5~6%대로 상승할 것으로 전망되고, 관광산업 회복과 함께 외국인 수요가 반등할 가능성이 있습니다. 2023년 하반기 새로운 시엠립 국제공항 개항에 이어, **프놈펜 신공항(테초 국제공항)**도 2025년 7월 개항 예정으로 대규모 인프라 투자가 진행 중입니다. 신규 공항은 수도 지역의 접근성을 높이고 외국인 유입을 촉진하여 부동산 수요에도 긍정적 요인이 될 것입니다. 또한 중국을 비롯한 외국 자본도 캄보디아 부동산을 저점 매수 기회로 여기고 재진입할 가능성이 있다는 분석이 있습니다. 다만 2025년 말 도입 예정인 양도소득세 등 새로운 세제는 투기 수요를 억제할 변수가 될 수 있습니다. 정리하면, 프놈펜은 단기적으로는 조정 국면이나 2~3년 후부터는 경제 성장과 인프라 호재를 바탕으로 점진적 회복세를 기대해볼 수 있습니다.

 

투자자 관점 결론:

 

하노이와 프놈펜은 성격이 뚜렷이 다른 시장입니다. 하노이는 높은 자본 차익(가격 상승)과 안정적인 경제 환경이 강점이지만 임대수익률은 낮고 외국인에겐 진입장벽이 다소 있습니다.

반면 프놈펜은 임대수익률이 높고 초기 진입가격이 낮아 캐쉬플로우 투자에 유리하나, 최근까지 가격 조정 및 변동성이 있었고 시장 투명성도 상대적으로 낮습니다.

두 시장 모두 향후 성장 여력이 있으나, 하노이는 안정적 성장, 프놈펜은 고위험·고수익 성향으로 볼 수 있으므로 투자 전략을 세울 때 이러한 차이를 고려해야 합니다.

- 끝 -

 

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김일권 여행작가 / 중국어 관광통역안내사 네이버 블로그 : 찐종여행기 / 티스토리 : 챕터투 Evergreen 유튜브 : 챕터투 Evergreen (김상무 중국이야기)