하노이 아파트 시장 동향 및 전망

하노이 아파트 시장 동향 및 전망

 

2025년 3월에 베트남 하노이를 방문합니다. 제가 방문하는 곳 아파트 시세와 전망은 어떨지 궁금해서 조금 스터디 하고 문장을 하나 작성해 봅니다.

1. 최근 5년 하노이 아파트 가격 변화 추이

 

하노이 아파트 평균 분양가 추이 (2020~2024)  

하노이의 아파트 분양가는 최근 5년 동안 가파르게 상승했습니다.

2020년 평균 약 3천만 동/㎡ 수준이던 분양가는 50% 상승한 2022년 약 4천5백만 동/㎡로 올라섰고, 2023년에는 전년 대비 15% 오른 5천3백만 동/㎡를 기록했습니다​.  

2024년 말에는 평균 분양가가 약 7천2백만 동/㎡에 달해, 8년 만의 최고치를 나타냈습니다​. 그러니까 최근 5년내 2배이상 상승한 거네요. 헐 ~~~

신규 분양외 중고 아파트 가격도 상승했는데 한 조사에 따르면 하노이 아파트 값은 2020년부터 2023년까지 누적 28% 상승하여 2023년 평균 3천9백5십만 동/㎡ 수준에 이르렀다고 하고 2024년에는 더 큰 폭으로 상승했다고 합니다.

이처럼 5년 사이에 두 배 가까이 상승했는데 가격 추이는 그래프에서 확인할 수 있듯이 뚜렷한 우상향 곡선을 그리고 있습니다.

특히 한국 교민이 밀집한 떠이호(Tây Hồ)나 꺼우저이(Cầu Giấy) 같은 인기 지역은 시 평균보다 높은 가격대를 형성하고 있습니다.

코리안타운으로 불리는 꺼우저이 지역의 경우 신규 고급 아파트 분양가와 떠이호의 최고급 레지던스 분양가는 ㎡당 1억3천만~2억4천만 동까지 형성되어​ 하노이 내에서도 최고 수준입니다.

이러한 도심 및 3환도로 인근 지역들은 최근 2년간 아파트 매매가가 20~25% 급등하여 외곽 지역보다 상승 폭이 컸는데​, 이는 서호(西湖) 주변의 전망 좋은 입지나 도심 업무지구 접근성 등으로 수요가 꾸준하기 때문입니다.

 

2. 2024~2025년 신규 아파트 분양 사례

2024년부터 2025년 사이 하노이에는 다양한 신규 아파트 분양 프로젝트들이 선보였습니다. 아래는 그 중 주목할 만한 신규 분양 단지와 주요 정보입니다.

 

노블 크리스탈 떠이호 (Noble Crystal Tây Hồ) – 떠이호구 씨푸짜(Ciputra) 국제도시 내 위치한 초고급 아파트 단지입니다. 선샤인 그룹(Sunshine Group)이 스카이 빌라(Sky Villa) 콘셉트로 40층 높이 타워 5개동에 약 950세대의 대형 아파트를 조성하고 있습니다​. 각 세대는 실내 정원을 갖춘 고급 빌라 수준으로 설계되며, 분양가는 ㎡당 1억3천만~2억4천만 동 정도로 예상되는 초고가 단지입니다​. 서호와 홍강을 끼고 있는 명당 입지로 조망이 뛰어나며, 하노이에서도 손꼽히는 최고급 주거환경을 갖추게 될 예정입니다.

 

더 넬슨 프라이빗 레지던스 (The Nelson Private Residences) – 바딘(Ba Đình)구 랑하(Láng Hạ) 거리 한복판(랑하 29번지)에 들어서는 고급 아파트로, 지상 27층 규모에 단 175세대만 공급되는 소형 럭셔리 단지입니다​. **23베드룸 위주(83106㎡)**로 구성되며 펜트하우스는 280~580㎡에 달합니다​.

2024년 말 분양을 시작했으며, 세대당 분양가가 약 11억4천만 동부터 책정되어 있습니다. 100% 유리창 파사드로 탁 트인 뷰를 제공하고 주변 thành Công 호수 등을 조망할 수 있는 도심 속 한정판 부티크 주거지로 부각되고 있습니다.

 

루미에르 에버그린 (LUMIÈRE Evergreen) – 남뜨리엠(Nam Từ Liêm)구 떠이모(Tây Mỗ) 지역에 위치한 초대형 단지로, 빈홈 스마트시티 내에 **마스터리즈 홈(Masterise Homes)**사가 개발하는 고급 아파트입니다. 약 2.3만㎡ 부지에 38층짜리 3개 동, 총 2,294세대 규모로 조성되며​

, 1베드룸(50㎡대)부터 3베드룸(90㎡대) 및 듀플렉스·펜트하우스(최대 370㎡)까지 다양한 평형을 갖췄습니다.

2024년 분양 당시 ㎡당 6천만 동대의 분양가로 알려졌으며, 낮은 건폐율(약 25%)과 풍부한 녹지, 빈컴 몰·빈멕병원·빈스쿨 등 대형 복합신도시의 풍부한 생활 인프라를 공유하는 점이 특징입니다.

 

엔드리스 스카이라인 웨스트 레이크 (Endless Skyline West Lake) – 떠이호구 푸엉투엉(Phú Thượng) ward에 위치한 27층 규모의 고급 주상복합 아파트입니다. 2024년 분양을 시작하여 총 150세대가 공급되며, 2베드 77㎡부터 3베드 128㎡까지 중대형 위주로 구성되었습니다​. 2025년 2분기 준공을 목표로 하고 있으며​, 루프탑 바와 인피니티 풀 등 트렌디한 커뮤니티 시설을 갖춘 서호 지역 신흥 랜드마크를 지향합니다. 서호 동쪽 보찌꽁(Võ Chí Công) 대로변 입지로, 롯데몰 하노이와 외교단지, CIPUTRA와 인접해 있어 한인 등 외국인 임차 수요도 풍부할 전망입니다.

 

이 외에도 2024년 하반기에는 Lumi Hanoi, The Miami (빈홈 스마트시티 내), Imperia Sola Park 등 크고 작은 프로젝트들이 분양되며, 하노이 신규 공급이 크게 증가하는 추세입니다. 전반적으로 도심보다는 서쪽의 남뜨리엠·박뜨리엠이나 동쪽 잘럼(Gia Lâm)·하동(Hà Đông) 등 대형 신도시 위주로 공급이 늘고 있으며, 시세 역시 신축 분양단지를 중심으로 새로운 최고가를 경신하는 모습입니다.

 

3. 하노이 아파트 시장의 공급 및 수요 현황

공급 측면에서 하노이 아파트 시장은 2023년까지 다소 정체되었다가 2024년에 크게 반등했습니다. 2024년 3분기까지 신규 분양된 아파트는 누적 1만9천여 세대로, 이미 2023년 연간 공급을 넘어 최근 5년 새 가장 많은 물량을 기록했습니다​. 정부 통계에 따르면 2024년 하노이의 신규 분양물량은 총 3만900여 세대로 전년 대비 3배에 달하며, 2020년 이후 연간 최대치였습니다​. 다만 이처럼 늘어난 공급의 75% 이상이 고급 아파트(주로 대규모 신도시 내 개발)였고, ㎡당 6천만 동을 넘는 높은 분양가를 형성했습니다​. 실제로 2024년 4분기에 분양된 대부분의 단지들은 **평당 60~120 triệu đồng(천만~2천만 원)**의 고가에 출시되었으며​, 중산층을 겨냥한 중급분양은 극히 드물었습니다. 이는 내집을 마련하려는 실수요자들에게는 가격 부담으로 작용하는 한편, 고급 아파트 재고 물량을 소화하는데 외국인 및 투자수요가 중요한 역할을 하고 있음을 보여줍니다.

 

수요 측면에서는 외국인 수요와 젊은 층의 아파트 선호 증가가 두드러집니다. 하노이는 전통적으로 현지 실수요 위주의 시장이었지만, 2015년부터 외국인 취득이 허용되면서 최근 고급 아파트 분양에는 외국인 투자자들의 참여가 크게 늘었습니다. 2024년 하반기 하노이시가 외국인 매수를 승인한 7개 신규 단지(총 3,000세대)의 경우, 외국인에게 허용된 물량의 60% 이상이 빠르게 판매되었고, 외국인 구매자는 현지인보다 10%가량 높은 가격을 지불하는 현상도 나타났습니다​. 이는 소득 수준이 높은 글로벌 수요층이 하노이 부동산을 주목하고 있다는 의미이며, 이들 상당수가 한국, 중국, 홍콩, 대만, 싱가포르 등 **아시아 국가 출신(전체의 약 75%)**으로 조사되었습니다​.

 

한편 내국인 수요도 여전히 탄탄합니다. 다만 수요의 성격이 변하고 있는데, 가장 큰 변화는 주요 구매층의 세대 교체입니다. 과거에는 40대 이상의 중산층이 주류였으나, 최근에는 20대 후반~30대의 젊은 층이 아파트 구매 주도층으로 부상했습니다​. 실제 설문에 따르면 2023년 기준 주택 구매 희망자의 42%가 2234세 연령대로, 2021년의 39%에 비해 비중이 높아졌습니다. 일부 인기 단지에서는 20대 후반30대 중반 구매자가 전체의 70~80%를 차지한다는 보고도 있습니다​. 젊은 전문직 부부를 중심으로 “빌라나 연립주택보다는 편의시설이 잘 갖춰진 아파트가 삶의 질이 높다”는 인식이 확산되고 있고​, 상대적으로 저렴한 초기 비용(대출 활용 등)으로 도심에 내 집을 마련할 수 있다는 점도 작용한 것으로 보입니다.

 

이처럼 실수요와 투자수요가 모두 견조한 반면, 공급은 고급 위주로 치우치는 양상입니다. 2020년에는 4억 동 이하 저가 아파트가 시장의 상당 부분을 차지했지만, 2024년 현재 **4억 동(약 2억1천만 원) 초과 가격의 아파트가 전체 거래의 70%**를 차지할 정도로 수요층이 상향되었습니다​. 반면 2억 동 미만의 저렴한 아파트는 거래의 1%에 불과하여, 사실상 신규 공급에서 사라진 상황입니다​. 이러한 갭으로 인해 일부 실수요자는 상대적으로 저렴한 외곽 지역 주택이나 노후 주택 임대 쪽으로 눈을 돌리는 모습도 보입니다. 시장에서는 중간 가격대의 공급 부족을 해결하기 위해 향후 몇 년간 정부와 민간의 보급형 주택 개발이 필요하다는 의견이 나오고 있습니다.

4. 외국인의 하노이 아파트 보유와 법규 동향

외국인 주택 소유 규정 – 베트남은 2015년 주택법 개정을 통해 외국인의 부동산 취득을 대폭 자유화했습니다. 이 법에 따라 외국인은 유효한 비자만 있으면 베트남의 주택을 구매할 수 있으며, 아파트의 경우 한 건물 총 세대수의 30%까지 외국인이 소유할 수 있습니다​. 단독주택(빌라, 타운하우스)의 경우 프로젝트당 최대 250채까지 소유가 가능하며, 소유 기간은 기본 50년으로 한차례 50년 추가 연장이 가능합니다​. 이러한 완화조치로 2015년 이후 하노이를 비롯한 대도시에서는 외국인의 아파트 매입이 서서히 증가해왔습니다.

 

외국인 보유 비율 및 한국인 투자자 동향 – 초기에는 절차상의 어려움 등으로 비율이 미미했으나, 최근 뚜렷한 증가세를 보이고 있습니다. 2015년부터 2022년까지 베트남 전역에서 3,000여 명의 외국인이 주택을 구입했고, 이 중 절반 이상이 하노이에 집중되었습니다​. 2018~2022년 동안 하노이에서 외국인이 취득한 아파트가 1,765채 정도로 추산되는데, 이는 전체 주택 거래량의 0.5% 수준에 불과했습니다​. 그러나 2024년 한 해에만 외국인에게 판매된 하노이 아파트가 2,800채 이상으로 급증하여, 직전 5년치 누적치를 뛰어넘었습니다​. 이는 2024년 8월 발효된 주택법 2023 개정으로 외국인 소유 관련 절차가 더욱 명확해지고 허용 범위가 확대된 영향으로 보입니다​. 하노이시는 2024년 말에만도 앞서 언급한 7개 고급 단지에 외국인 판매 쿼터를 부여했고, 해당 물량의 상당수가 단기간에 소진되는 등 외국인 투자자의 관심이 높았습니다​.

 

외국인 구매자들의 출신 국가는 동아시아와 동남아시아가 대부분이며, 한국인은 하노이 부동산의 주요 해외 투자자층 중 하나입니다. 한국은 베트남에 대한 최대 투자국으로서(누적 투자액 1위) 많은 기업과 주재원이 활동 중이며, 하노이와 그 인근에만 수만 명의 한인 사회가 형성되어 있습니다. 실제로 한국 투자자들은 “베트남 아파트 가격은 한국 대비 1/3 수준으로 저렴해 성장잠재력이 크다”며 적극적인 매입에 나서고 있습니다​. 한 예로, 한국의 50대 투자자 강 모씨는 “하노이 꺼우저이의 100㎡ 아파트가 한국에서는 10억 원이 넘지만 베트남에서는 3억 원 정도”라며 매년 두세 채씩 아파트를 사들이고 있다고 밝혔습니다​. 이처럼 한국인들은 하노이의 위치 좋은 신축 아파트를 장기투자 자산으로 선호하는 경향이 있으며, 투자뿐 아니라 현지 주거 및 임대용 수요도 꾸준히 제기하고 있습니다. 현재 베트남 부동산 시장에서 중국계, 홍콩계 다음으로 한국인이 큰 비중을 차지하고 있으며, 이러한 추세는 법규 완화에 힘입어 당분간 지속될 전망입니다.

 

한편, 외국인 투자 유입이 증가함에 따라 현지 부동산 정책에도 변화의 움직임이 있습니다. 2024년 시행된 주택법 개정안은 외국인의 주택 구입 상한을 기존 규정을 재확인하면서도, 외국인 보유 현황 모니터링을 강화하고 주택 유형별 세부 규정을 손질했습니다​. 또한 하노이시는 외국인 밀집 지역의 부동산 가격 동향을 주시하며, 거주 편의와 과도한 투기 방지 사이에서 균형을 찾기 위한 정책들을 검토 중입니다. 전체적으로 외국인 수요는 하노이 고급 아파트 시장의 중요한 축으로 자리잡았으며, 관련 법규도 이를 수용하면서 시장 안정을 도모하는 방향으로 발전하고 있습니다.

 

5. 전문가 분석 및 향후 하노이 아파트 투자 전망

하노이 아파트 시장의 전망에 대해 전문가들은 대체로 긍정적입니다. 부동산 컨설팅 업체들과 증권사 등의 분석에 따르면, 향후 몇 년간 하노이 아파트 가격이 연 20% 이상 급등할 가능성도 거론되고 있습니다​. 실제로 2022년 이후의 급등세를 감안하면, 2025년까지 연평균 두자릿수 상승률이 지속될 수 있다는 전망입니다. CBRE 베트남은 “2022년부터 하노이 아파트값이 전례 없는 가파른 상승세를 보이고 있다”며, 2026년까지 매년 4~7%의 안정적 상승을 최소 기대하면서 상황에 따라 그 이상의 상승 여지도 충분하다고 평가했습니다​. 시장의 활황세에 힘입어 분양물량도 늘어나 2025년부터 2027년까지 약 11만여 가구의 신규 아파트 공급이 예정되어 있는데​, 이 또한 공급 증가 → 거래 활성화 → 가격 상승의 선순환을 이끌 것으로 보입니다.

 

하노이와 호찌민시(HCMC) 간 시장 격차도 빠르게 좁혀지는 추세입니다. 전통적으로 호찌민시 아파트값이 하노이보다 높았으나, 최근 하노이의 급등으로 그 차이가 거의 사라졌습니다. 2023년 신규 분양가 기준 하노이는 ㎡당 5천3백만 동으로 호찌민시(6천만 동대)의 90% 수준에 이르렀고​, 2024년 들어서는 양대 도시의 평균 가격이 비슷한 수준을 나타냈습니다​. CBRE는 “과거 하노이가 호찌민시보다 35년 정도 뒤쳐져 있었으나 이제는 12년 차이로 격차가 크게 줄었다”며 머지않아 두 도시의 주택시장 위상이 거의 동등해질 것으로 전망했습니다​. 이는 하노이 부동산의 투자 매력이 그만큼 높아졌음을 시사하는 대목입니다.

 

또한 금리 인하 및 금융환경 개선도 호재로 꼽힙니다. 베트남 정부가 부동산 경기 부양을 위해 개발업체들의 자금 조달을 완화하고 주택담보대출 금리를 안정시킬 계획이어서, 2025년부터는 유동성 개선에 따른 거래 활성화가 기대됩니다​. 여기에 2024년 시행된 개정 주택법으로 부동산 개발 관련 인허가 절차가 투명해지고 법적 리스크가 감소함에 따라 해외 투자자들의 신뢰도 상승도 전망됩니다​

. VARS(베트남 부동산중개인협회)는 “외국인들의 주택 소유가 증가한 것은 고급 재고 물량 소진에 긍정적이며, 향후 하노이가 국제도시로서 글로벌 자본을 적극 흡수할 것”이라고 평가했습니다​.

 

다만 주의해야 할 요소로는 내수 구매력 한계와 공급 편중을 들 수 있습니다. 하노이 시민의 소득 증가 속도가 집값 상승을 따라가지 못해, 중산층의 내집 마련이 갈수록 어려워지고 있다는 지적이 있습니다. 현재 하노이의 주택가격 대비 소득비율(PIR)은 아시아 주요 도시 중에서도 높은 편으로, 부동산 버블 우려를 완전히 배제할 수는 없습니다. 특히 고급 위주의 분양이 계속될 경우 실수요 기반이 취약해질 수 있다는 점에서, 일부 전문가는 무리한 단기 시세차익을 노린 투자는 경계해야 한다고 조언합니다. 그럼에도 불구하고 전체적인 시장 펀더멘털은 견조하다는 의견이 우세합니다. 하노이는 수도로서 지속적인 인구 유입과 도시 인프라 개발이 진행 중이며, 토지 공급이 제한적인 상황에서 아파트에 대한 구조적 수요는 꾸준히 증가하고 있습니다​. 결국 “땅콩집”이라 불리는 기존 골목주택보다 아파트를 prefer하는 젊은 층의 증가, 외국인 수요 유입, 정부의 시장 부양 의지 등이 맞물려 하노이 아파트 시장은 당분간 우상향 추세를 이어갈 것이라는 게 중론입니다.

 

6. 맺음말

정리하면, 하노이의 아파트 시장은 지난 5년간 가격 급등과 함께 고급화, 수요층 다변화라는 변화가 진행되고 있습니다. 투자자 입장에서는 이러한 변화가 위기이자 기회가 될 수 있습니다. 본 글에서 가격 동향, 신규 분양, 수요·공급 특징, 외국인 소유 이슈, 그리고 전문가 전망 등을 알아 보았고 혹시 기회가 된다면 다음 글에서 하노이 유망 투자 지역과 구체적인 단지 분석을 다룰까 합니다. 감사합니다.